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              ABOUT GREEPI
              關于歸派

              成功的文旅景區項目,90%取決于前期高明頂級的策劃!

              發布時間:2023-11-08

               

               01

                策劃和規劃

              景區老板還在覺得旅游就是賣山賣水,只要把交通搞好,大門停車場搞氣派,游步道連通,游客就會爆棚。他們就會認為策劃和規劃只是走過場,只是把自己的想法變成方案。那他們就會花點小錢或者隨便找個院校做做規劃,過過規走走程序,而中國90%的規劃都是平庸無腦!那你的景區策劃規劃一定是平庸致命的。思路決定出路,平庸的思路一定是平庸失敗的出路。


              到了這一步,就會出現投資大、回報慢、高額借貸、債務危機和政企交惡。為什么旅游投資不被資本市場看好,問題就在這里:通過震撼性創意和原子彈景觀,快速持續創造現金流,實現景區迅速造血。這種功夫,極少人能認識并掌握。平庸的策劃規劃導致平庸的定位、產品,導致平庸的景區,導致人流稀少,導致無法平衡投資,最后資不抵債,破產倒閉。


              02

              產品和景觀

              很多“專家”跟著上面瞎起哄,觀光旅游過時了,門票經濟淘汰了,二消、夜游和度假經濟到來了。其實都是瞎扯蛋。自媒體的流行,讓很多沒做過營銷策劃實際操盤的人活在寫文章上,在文章里自嗨、在文字上感覺人生到達了巔峰。所以總是斷言這個時代來了,那個時代過去了。時代過不過是由偉人和社會勢力來下結論的,不是一介書生。


              老干媽搞辣醬,兩千多年的老舊產業,一年凈利潤十幾億,超過95%的互聯網企業和95%的房地產公司!你說哪個時代過去了,哪個時代到來了?!專心專意的時代永遠都在,三心二意的時代年年淘汰。沒有好產業,只有好用心!


              武當山一年門票四十億!九寨溝一年門票四十億!故宮、石林、黃果樹都是十億左右的水平!誰告訴你景區門票不行了!非要搞二消和過夜?


              打個比喻你就明白:你告訴賣火鍋的生意不行了,把精力放在賣汽水上,再順帶賣點甜點;你告訴蘋果公司光靠一款手機不行,你得搞軟件開發和電腦音響;你告訴開超市大賣場的,光靠小百貨能賺啥錢,你得借品牌和引流能力搞地產。


              結果海底撈專心賣火鍋沒搞別的,千億級別了!蘋果專心搞手機沒聽你瞎忽悠,人家萬億市值了!沃爾瑪專心賣小百貨,沒聽你瞎BB,人家全球第一強企業了!景區不靠門票,就像海底撈不賣火鍋,蘋果不賣手機,沃爾瑪不賣百貨,你是來搞笑的嗎?!


              成功的生意都是一心一意,做好一消,那有什么鬼的二消!如果說景區有二消,那也只是人流多了順帶的結果。一門心思做好客流量、做好一消,二消三消都是水到渠成的事??桃馊プ鼍褪桥蚤T左道,死路一條。旅游地產做得好的都是游客量巨大的地方,客流量小的旅游地產都是鬼城,明白了嗎?做門票就是做客流量,做客流量就是做一切!


               “專家學者“和實事干得少的人都喜歡玩新花樣、呼喚新時代,其實人性和規律永遠沒有變、市場和生意的法則永遠沒有變。景區不靠門票,靠吃喝購物、靠過夜,那商業中心和夜總會你讓人家怎么活?!


              你是想把景區搞成CBD還是夜總會?!景區不行了,不是門票經濟過時了,不是要玩新花樣。而是沒把門票經濟研究透。拿著三流的資源,建成三流的產品和景觀,眼睛只盯著周邊幾個城市的人群,你憑什么能吸引大量游客?沒有頂級的策劃,沒有震撼性的景觀,沒有要成為天下第一的創意方法,沒有一年吸引幾百萬人的超級爆點,你只有破產一條路可走。


              如果景區一開始就找到最厲害的高手,做最厲害的策劃和規劃,有震撼性的定位、產品和營銷,每一塊錢投資都沖著吸引十三億人的原子彈景觀和產品而去,不僅能大大節約投資,而且能迅速打開市場。開業當年就能有幾千萬的門票,第二年就能實現上億門票收入。迅速實現盈利,實現良性滾動開發,避開盲目借貸,逃離債務危機。策劃得好的景區都是一臺印鈔機!每年兩位數自然增長,年利潤上億,比做地產還賺錢,哪里會破產變賣!


              聽不懂、悟不到原子彈景觀的重要性,找不到、做不出頂級策劃和規劃,千萬不要開發景區!


              景區最最重要的是震撼性核心吸引物,策劃創意好,建設出來,就保證每年數百萬的游客量,剩下的慢慢完善。先把核武器亮出來平天下,然后再用常規武器來打掃一下戰場。聽明白了嗎?不是一上來就把幾億十幾億用來搞步槍,而是集中財力物力搞核彈,二戰是怎么結束的?日本是怎么投降的?景區是怎么破產的?都是一個道理,抓核心、用核彈、短頻快。


              旅游景區不管大小,不管資源好壞,你只有一條路就是一定要震撼,一定要有世界級奇觀!我們稱之為核心景觀和原子彈景觀。這就是游客愿意到你這里來旅游的核心賣點和核心吸引物!沒有原子彈景觀,所有規劃全是白做。


              沒有最厲害的策劃和規劃,你的投資就會投到跟吸引十三億人震撼性產品無關的平庸景觀的建設中,導致巨大的浪費。導致景區失敗。


              所以,不是門票過時了,而是你的景區不吸引人。有核心吸引物、有原子彈景觀、有超級爆點,一年來幾百萬人,一年收幾億元門票,你會覺得門票過時了嗎?景區門票永遠取締不了!門票不是阻礙旅游發展的障礙,而是超級動力!沒有門票就沒有旅游,沒有門票就沒有投資!你到北京旅游,是去不要門票的公園,還是去要門票的長城故宮頤和園?免費了可能游客就不稀罕了!一定要慎重。


              很多振振有詞的理論,舉個鮮活的例子就不攻自破了。中國那么發達了,那有一二百塊錢就擋住了的消費!前不久鳳凰古城取消門票,古城里的商家不干了!有的請愿恢復收門票。為什么?門票取消了,游客反而減少了!現實比理論精彩得多。

              我們曾在洗腳時做市場調查問一個洗腳妹”有一個明代古鎮離你這個城市有三小時車程,門票要120元,你會去旅游嗎?“她回答”大哥,現在一百塊錢能做什么?一百塊錢不是錢了,有車到我就會去“。洗腳妹好像比經濟專家還懂整!


              明白了吧,對民營景區老板,我首先給你吃顆定心丸,門票有得收。其次給你吃顆搖頭丸,沒有做最頂級的策劃和規劃,沒有震撼性的核心項目,你就等著搖頭發狂吧。旅游是世界上最難做的產業,你原來的成功經驗進來旅游行業一律失效!但是悟道了,做好了是絕對暴利!但中國景區只有5%做到。其他都是虧損、打平!


              03

                運營無力

              其實也是前兩者導致,平庸的策劃規劃導致平庸的產品,平庸的產品導致運營無力回天?,F代商業是決勝前端,一個企業和一個項目一開始的定位,獨一無二的商業模式,獨步天下的產品,剩下就是無處不在的營銷。第三步營銷運營好做,這是標配,花錢折騰就行。最難是定位、商業模式和獨步天下的產品。


              前面講的三個例子,海底撈你以為只有獨步天下的服務嗎?老板張勇創業時凌晨四點就到菜市場掏鴨腸了!保證貨品的新鮮度。產品也是無敵的!你做得到嗎?蘋果不說了,智能手機創造者,直接把很多行業做掉了!獨步天下的產品。沃爾瑪天天低價的定位,最多店、最全貨、最低價的無敵產品體系,老板財富比馬云多幾十倍?。ㄎ艺f的不是虛頭八腦的股值,而是真金白銀的財富)不是小百貨過時了,是你太花心、太不懂生意的真諦了!它們的成功一切始于高明的策劃、頂級的策劃和創意!謀定后動,動定乾坤。


              舉幾個例子你就應該懂了,隔行不隔理,所有的生意包括景區,必須要有獨步天下的定位和產品。你不僅不會破產,還可能成為首富!


              前提是千萬別玩花活、脫離本質!千萬不要低層思維,要頂層思考,會當凌絕頂,一覽眾山小。80%的精力用在做頂級策劃上,開發前策劃,開發后策劃,剩下20%的力氣坐等收錢。


              針對中國景區破產潮,專家學者的三個結論其實都是表象,沒有看到實質。這三個問題其實就是一個問題:策劃不行。


              創意策劃不行,導致產品項目不行,產品項目不行導致運營營銷“酒香不怕巷子深,酒臭當街難吆喝?!?/span>


              04

               創4A和5A

              通過上述眾多4A和5A景區的破產現象,事實證明“5A”、“4A”只是虛名。更多5A和4A景區會陸續走向危機。這些景區本身都有著不俗的自然資源或游客量優勢,而“盲目借貸開發投資”最終將它們推向破產的邊沿。


              “景區成功等于創5A”這是一個巨大的謬誤!甚至是景區失敗的重要原因!


              游客選擇一個景區出游,決不會看你是5A或4A。而是看你有沒有獨一無二的賣點,有沒有新奇特的景觀和體驗。與其相信5A的力量,不如相信網紅打卡地的力量。創建官方追求的5A要花巨資,而民間的網紅打卡地則更需要的是震撼性的創意。5A景區陸續破產,網紅打卡地一票難求!對民營景區而言,孰優敦劣,一目了然。


              創5A,傷不起!為了創4A、創5A,不計代價地投資擴建,一批景區被捧上高位。資金斷裂后,嘩啦啦倒地一片。上述景區無一例外是民營資本背景,但堅信“做大做強”是唯一出路。例如大乳山景區吭哧吭哧地開發建設,一心搞出名堂。終于變身“國際生態旅游示范基地”, logo下最終多出了好幾個“A”,背后也散盡了銀子。然而在重資產、長周期的業態環境下,他們高估了自己的回本能力。薄弱的經濟實力與厚重的理想,讓這批景區紛紛寄希望于外部資本。最終陷入金融陷阱,走向破產。


              如果火鍋行業也要搞創5A,海底撈現在一定在海底!如果辣椒醬也要搞5A,老干媽一定還在村里!市場經濟,市場導向,把市場的還給市場。中國99%的景區就缺乏高明的策劃和規劃,缺乏震撼性的產品,本身就非常危險。再加上90%的資金和門票收入都花在了基本跟吸引游客無關的創A上,導致現金流危機,高額貸款壓垮景區。


              景區的資金投向重點在于,如何吸引全國游客上,如何打造原子彈景觀上,如此方能立于不敗之地!


              05

              旅游地產

              很多老板轉行做旅游,目的其實是沖著旅游地產來的。其實這往往是景區的致命死因!中國成功的旅游地產,一定是在著名的景區,比如青城山、都江堰、大理、麗江等等。你的景區還沒開始建、還遠遠不是著名景區、還達不到一年幾百萬游客,你就不要做這個夢了!中國的城市地產都還賣不掉,誰會到荒郊野壩來買房?旅游地產可以搞,前提是先專心把景區做起來!旅游地產,沒有旅游,就沒有地產!


              一開始必須把資金全部投入到景區震撼性產品的打造上,創造大量客流之后,再考慮地產的事。相反,一來就把重心放在旅游地產上,必死無疑!市場規律要懲罰你,社會規律也要懲罰你,看看野三坡別墅、長白山別墅如何從合法變違建,你就知道了,好好做旅游,堅定做門票,這才是王道!這是社會規律。

              綜上所述,景區避開這五條死路,一定會成為印鈔機!綠水青山變金山銀山!

              成功的生意90%取決于前期策劃!取決于高明頂級的策劃!


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